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人民币升值与地产的实证研究：升值难挡住宅业增长趋缓，资源型地产是最大可能受益者
２３页 2006 年10 月24 日 东方证券
看货收钱，看分清再出手！值不值你说了算！
地产股的表现与人民币升值之间显著正相关，二者之间的相关系数高达0.82，表明投资者普遍预期：人民币升值对地产有极大支撑
附录: 样本国本币与地产相关关系的统计检验结果...................................... 17
表 5：当前我国房地产与日本80 年代的差异................................................... 12
表 6：50 个国际大中城市住房统计........................................................... 13
表 7：我国主要省市城镇人均住房面积情况.................................................... 13
表 8：05 年以来部分外资收购商务地产的案例................................................. 14
表 9：主要资源型地产公司的资产及估值情况.................................................. 17
表 10：主要资源型地产公司预测评级......................................................... 17
83326.pdf
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目 录
1．地产股表现：与人民币升值高度正相关................................................................................................. 4
2．本币与房地产市场：多为正相关，但未必同向变化............................................................................... 5
2.1 二者间多呈正相关特征，但未必同向变化..................................................................................... 5
2.2 快速大幅升值，往往导致房地产指数上涨...................................................................................... 6
2.3 各国案例简析................................................................................................................................ 6
3．日本经验的借鉴................................................................................................................................. 10
3.1 本币连续大幅升值，地产快速上涨.............................................................................................. 10
3.2 政策及行业背景........................................................................................................................... 10
3.2.1 地产40 年持续上涨，塑造“土地必定升值”神话............................................................. 10
3.2.2 泡沫前是战后地产的相对沉寂期........................................................................................ 10
3.2.3 积极的政策支持，成为行情的导火索..................................................................................11
3.3 八十年代日本现象，预期不会在中国重演.....................................................................................11
4．地产未来走势判断：人民币升值难挡增长趋缓.................................................................................... 12
4.1 人民币预期平稳升值，不会单方面决定地产走势......................................................................... 12
4.2 全球住宅市场已现调整迹象......................................................................................................... 13
4.3 国内热点地区，普通住房价格已经难有上涨空间......................................................................... 13
4.4 住房销售面积的两位数增长，难以为继....................................................................................... 13
5．本币升值最大可能受益者：资源型地产............................................................................................... 13
5.1 资源型地产是人民币升值的最大受益者....................................................................................... 14
5.1.1 东京经验的启示................................................................................................................. 14
5.1.2 人民币升值预期下，高端商务地产已成境外投资目标........................................................ 14
5.2 资源型地产面临较低的政策及市场风险....................................................................................... 15
5.2.1 资源型地产本身处于健康发展状态.................................................................................... 15
5.2.2 宏观调控主要针对住宅，而非商务地产............................................................................. 15
5.2.3 出租为主的获利方式，风险较低........................................................................................ 15
6．投资建议：资源型地产公司值得长期关注........................................................................................... 15
附录: 样本国本币与地产相关关系的统计检验结果................................................................................... 17
图 1：人民币汇率与地产股一起上涨，我们判断反应过度......................................... 4
图 2：70、80 年代日元连续大幅升值，曾带动地产上涨。但整个区间总体表现为不相关.............. 7
图 3: 美国住宅价格指数，与汇率间弱负相关，更倾向于与GDP 同向运动........................... 7
图 4：英国住宅价格指数与汇率间表现为正相关................................................. 8
图 5：韩国住宅价格指数与汇率间表现为明显正相关............................................. 8
图 6：法国住宅价格指数与汇率间不相关....................................................... 9
图 7：泰国住宅价格指数与汇率间表现为正相关................................................. 9
图 8：在日元升值催生的地产行情中，东京地产上涨幅度大大高于全国平均........................ 14
图 9：各主要城市甲级写字楼出租率均处于较高水平............................................ 15
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